《三湘都市報》7月4日A11版      記者：曾力力   王文

小區(qū)“管家”紛紛叫窮，七成虧損？

物業(yè)服務怎么樣是老百姓安居樂業(yè)的重要問題。一方面業(yè)主們對物業(yè)服務諸多抱怨，一方面物業(yè)公司叫苦不迭：收費太低、利潤微薄，何來動力搞好服務?是先漲價再提質(zhì)還是先提質(zhì)再漲價?漲價，漲多少?怎么漲?業(yè)主、物業(yè)公司整日為這些問題“斗法”。難道就沒有好辦法來破解?

物業(yè)公司與業(yè)主似乎就是矛與盾的關系。業(yè)主總是吐槽物業(yè)費太貴，又沒看到物業(yè)公司有什么作為，而物業(yè)公司也有難言之隱。7月2日，長沙市物業(yè)管理協(xié)會秘書長劉裕純透露，根據(jù)近期調(diào)查，長沙七成物業(yè)處于虧損狀態(tài)，由于物業(yè)費漲價機制不健全，有的小區(qū)物業(yè)費十年未漲。

【現(xiàn)狀】

業(yè)主和物業(yè)“互不買賬”

1994年，長沙成立第一家物業(yè)服務企業(yè)，截至目前，長沙市住宅小區(qū)物業(yè)覆蓋率達70%。

劉裕純表示，截至2013年底，長沙市共有物業(yè)服務企業(yè)1047家(其中一級資質(zhì)企業(yè)30家，二級資質(zhì)82家，三級資質(zhì)935家);管理各類物業(yè)項目2900余個，從業(yè)人員10萬多人。

據(jù)長沙市物業(yè)管理協(xié)會2011年以來對新建商品房前期物業(yè)管理招投標中標價格的統(tǒng)計，長沙市新建高層住宅的物業(yè)服務收費標準在1.8元至2.4元/平方米·月的區(qū)間浮動。老舊小區(qū)電梯房的物業(yè)服務收費標準在1.2元至1.6元/平方米·月的區(qū)間浮動、非電梯房的物業(yè)服務收費標準在0.5元至0.8元/平方米·月的區(qū)間浮動。

“大部分小區(qū)物業(yè)服務收費標準多年未調(diào)整，甚至部分小區(qū)十多年未調(diào)整，”劉裕純說，物價部門雖然出臺了相關調(diào)價辦法，規(guī)定物業(yè)費可2年一調(diào)，但因調(diào)價機制不健全，調(diào)價基本無法成形?！白钪匾囊稽c是，物業(yè)費調(diào)整必須通過全體業(yè)主同意，這在操作層面很難做到。許多小區(qū)沒成立業(yè)委會，連實施主體都沒有?！?/span>

服務多方面存問題

去年底，長沙市政府研究室對全市6區(qū)3縣(市)住宅小區(qū)發(fā)放業(yè)主調(diào)查問卷500份、對物業(yè)服務企業(yè)發(fā)放調(diào)查問卷90份。調(diào)查結果顯示，長沙市物業(yè)服務存在多個突出問題。

業(yè)主公共利益和公共安全隱患嚴重。停車難、物業(yè)維修資金使用難、亂搭臨建問題嚴重;小區(qū)電梯安全維護、管道爆裂、屋頂漏水等問題得不到及時處理和修復。

物業(yè)服務企業(yè)普遍運行艱難影響行業(yè)持續(xù)發(fā)展。“物業(yè)虧損”的后果就是導致了服務質(zhì)量的下降。長沙市政府研究室調(diào)研發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)往往采用減少工作人員、降低服務質(zhì)量和挪用共有部位收益等辦法來維持運營，如保安人員由10人減少到5人、保潔從一天兩次改為一天一次等。而這些又引發(fā)業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)不滿，形成惡性循環(huán)。

另有數(shù)據(jù)顯示， 2010年起至2013年底，長沙市城市物業(yè)相關矛盾糾紛從1586起增加到2679起，有的街道、社區(qū)50%左右的矛盾糾紛及問題與住宅小區(qū)物業(yè)管理服務密切相關。

業(yè)主委員會成立難且未充分發(fā)揮作用。業(yè)主委員會的相對缺失和作用發(fā)揮的相對滯后，對物業(yè)服務行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展形成制約;物業(yè)承接查驗和退出機制不夠完善;老舊小區(qū)和保障房物業(yè)管理較為滯后。

【觀點交鋒】

業(yè)主:先提質(zhì)再漲價

“一方面，業(yè)主埋怨物業(yè)服務質(zhì)量差，不愿意多出錢;一方面，物業(yè)反駁費用太少，無法投入人力物力改善服務。到底是先提質(zhì)，還是先加錢?雙方為此爭執(zhí)不下?！眲⒃＜冋f，主要是業(yè)主和物業(yè)公司之間信任度不高。

正如劉裕純所言，對于“物業(yè)虧損”的說法，市民表現(xiàn)出來的是不信任。本報在華聲在線長沙網(wǎng)發(fā)起了話題討論，大多網(wǎng)友認為“物業(yè)應該先提質(zhì)，再談漲價”。網(wǎng)友鴨梨珂珂說：“物業(yè)品質(zhì)不提升，為什么還要提價?”“水費3.4元/噸，物業(yè)費1.7元/平方米·月，憑什么漲價?”網(wǎng)友妙妙桑說。

“物業(yè)公司財務不透明，很多賬目沒有公布，不能你說虧本就虧本吧?！痹缆磪^(qū)好家園小區(qū)居民譚先生說，他們小區(qū)物業(yè)曾經(jīng)也提出過漲價，但后來沒有成功?！按蠖鄶?shù)業(yè)主都是講理的，只要你真正為業(yè)主做了事，真維持不下去，業(yè)主還是會同意漲價的?！?/span>

物業(yè):立法規(guī)范物業(yè)服務

那么，怎么才能做到讓物業(yè)和業(yè)主雙方都滿意呢?

劉裕純說，規(guī)范物業(yè)服務要做到4點。首先，加快立法步伐。完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，法規(guī)不健全、法制環(huán)境較差已成為制約我國物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。

其次，推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。

再次，加強管理與監(jiān)督，建立物業(yè)管理市場準入制度。扶植一批質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè)，并及時清理整頓管理水平低、服務不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。最后，努力培養(yǎng)專業(yè)化人才，提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而提升物業(yè)服務水平。

長沙市政府研究室在調(diào)研報告中也提出了一些具體建議。比如，科學規(guī)劃和合理利用小區(qū)周邊道路停車資源，明確新建小區(qū)停車位配置一律不得低于1∶1，有效緩解小區(qū)車輛停車難問題;盡快實現(xiàn)水、電網(wǎng)改造，專變改公變，優(yōu)化物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境。

長沙市政府研究室還建議，實施基本服務+特殊服務(專家認證)的分等收費管理辦法，推行“菜單式服務、等級化收費”的物業(yè)服務費分級定價機制。在此基礎上，積極推行酬金制收費方式，全面形成以市場調(diào)節(jié)為杠桿的 “以質(zhì)論價、質(zhì)價相符”的收費價格機制。

案例

32人公司每月盈利最多4000元

44歲的曾慶龍，皮膚黝黑，每天穿梭于4個小區(qū)?？瓷先ハ褶r(nóng)民工的他，實際上是物業(yè)公司的總經(jīng)理。曾慶龍所在的澤華物業(yè)公司管理長沙市雨花區(qū)井圭路沿線4個小區(qū)。

景灣小區(qū)是澤華物業(yè)公司服務的最大小區(qū)，有1243戶居民。該小區(qū)已建成12年，前后換了三任物業(yè)公司。2011年8月，澤華物業(yè)成為了該小區(qū)第三任物業(yè)公司。

為什么頻繁換物業(yè)公司?曾慶龍認為主因是0.5元/平方米·月的物業(yè)費太低，無利可圖。澤華物業(yè)接手一年半后，小區(qū)物業(yè)費上漲到了0.6元/平方米·月，但“依然只能維持運轉?！?/span>

曾慶龍給三湘華聲全媒體記者算了一筆賬：物業(yè)費繳費率在8到9成，每月收入大約為6萬元。停車服務費每月收入約7000元。物業(yè)公司員工有32人，每月純工資開支5.3萬元。每天需提供員工中晚餐，還有各種小維修費用?！俺ニ虚_支，每月利潤2000元-4000元?！?/span>

澤華物業(yè)管理的其他3個小區(qū)運營情況也大體相同。新點苑小區(qū)有200多戶，物業(yè)費分兩種：樓梯房0.6元/平方米、電梯房1.2元/平方米，每月物業(yè)利潤3000元-4000元。景芳苑小區(qū)有188戶，物業(yè)費0.6元/平方米，物業(yè)利潤每月約2000元-3000元。綠蔭家園小區(qū)，物業(yè)利潤每月約2600元。

“管理了4個小區(qū)，每個月利潤加起來卻只有1萬元左右?！痹鴳c龍苦笑著說，“就當我自己也在打工，只有這樣，公司才能長久發(fā)展下去?！?/span>

七成物業(yè)虧損

導致服務質(zhì)量下滑

曾慶龍說自己所在的物業(yè)公司能維持運轉，已經(jīng)是相當不錯了。據(jù)長沙市物業(yè)管理協(xié)會摸底調(diào)查顯示，長沙僅10%的物業(yè)服務企業(yè)略有盈利狀態(tài)，60%處于虧損狀態(tài)，20%處于持平狀態(tài)，還有10%處于嚴重虧損狀態(tài)。

而去年底，長沙市政府研究室的調(diào)研報告《長沙城市住宅小區(qū)物業(yè)服務狀況調(diào)查與對策研究》也顯示，19%的物業(yè)企業(yè)表示連年虧損;40%左右的物業(yè)企業(yè)表示企業(yè)效益低下;26%的物業(yè)企業(yè)認為企業(yè)發(fā)展后勁不足。

網(wǎng)友觀點

為了更多地了解市民對此的看法，本報在華聲在線長沙網(wǎng)發(fā)起了主題討論，眾多網(wǎng)友發(fā)表了自己的觀點。摘錄如下：

允許欠賬：虧了，物業(yè)不干，多了，住戶不干。雙方是戰(zhàn)斗中達到平衡。從別人口袋里掏錢，本是世界上最難的事情之一，服務跟不上，光喊漲價是沒有人買賬的。

江南水鄉(xiāng)1：物業(yè)也難，業(yè)主也難。

迷底：矛盾最多的一個群體。

花競開：物業(yè)服務又不咋滴，東西被盜了，物業(yè)說：你一個月就交一百多塊錢還想幫你看家啊?

賺錢去旅游：我們小區(qū)是兩極分化，一部分人按時繳費，一部分人是幾年都沒交了。

大瓶可口可樂：長沙有政府指導價的嗎?感覺差不多的小區(qū)都是差不多的價格。